Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną

Umowa z deweloperem przewidująca długi okres pomiędzy zapłatą za mieszkanie, a przeniesieniem własności lokalu, nie jest umową przedwstępną, ale umową deweloperską, której niewykonanie naraża dewelopera na konieczność zapłaty odszkodowania – orzekł 25 lipca 2013 r. Sąd Najwyższy (sygn. II CSK 575/12).

Powyższe orzeczenie zostało wydane w sprawie, w której małżeństwo zawarło umowę z deweloperem zajmującym się przebudowywaniem dawnej łódzkiej fabryki włókienniczej Karola Scheiblera. W nieczynnej fabryce miały powstać luksusowe mieszkania, tzw. lofty. Zawarty kontrakt określony został jako „umowa przedwstępna”, gdzie małżeństwo zobowiązało się zapłacić 40.000 zł zaliczki, a następnie po tzw. odbiorze mieszkania właściwą cenę loftu. Własność lokalu miała zostać przeniesiona później na małżonków, a odbiór dawał im jedynie kontrolę nad lokalem i stanem zaawansowania wykonywanych tam robót. Przejście własności lokalu zaplanowano na ok. 2 lata po odbiorze i całkowitej zapłacie ceny. Małżeństwo odstąpiło jednak od tej umowy, zaś deweloper wkrótce po tym ogłosił upadłość. W wyniku postępowania sądowego małżeństwu udało się odzyskać wpłaconą zaliczkę, ale oprócz tego domagali się odszkodowania, które jednak nie zostało im przyznane.

Rozpoznając skargę kasacyjną małżonków, Sąd Najwyższy uchylił orzeczenie sądu II-ej instancji i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. Uznał, że zawarta „umowa przedwstępna” była właściwie umową deweloperską o wybudowanie lokalu mieszkalnego z jednoczesnym przyrzeczeniem przeniesienia własności wybudowanego lokalu. Za uznaniem umowy za deweloperską przemawiają jej postanowienia. Umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny. Sąd uwzględnił również, że sprzedającym była firma deweloperska. Na podstawie tej umowy deweloper zobowiązał się najpierw do wybudowania, a następnie do sprzedaży opisanego w umowie lokalu. Nie jest to postanowienie istotne dla umowy przedwstępnej, ma zaś znaczenie z punktu widzenia celu umowy deweloperskiej, a mianowicie zobowiązania dewelopera do budowy określonego lokalu, którą to budowę finansuje kupujący, a następnie – po zakończeniu inwestycji – przeniesie własność tego lokalu na rzecz kupującego. W momencie zawarcia umowy jej przedmiot nie istniał. Miał być dopiero wybudowany. Umowa przedwstępna określa natomiast zazwyczaj już istniejący przedmiot umowy przyrzeczonej.

Sąd uznał więc, że przedmiotowa umowa zawierała elementy wykraczające poza zakres essentialia negoti umowy przedwstępnej przewidziane w art. 389 k.c. Realizowała także inny cel społeczno-gospodarczy, co nakazywało przyjąć, że umowa nazwana „umową przedwstępną” była zatem tzw. umową deweloperską, przewidującą wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz zawierającą także przyrzeczenie przeniesienia własności wybudowanego lokalu.

Mając powyższe na uwadze, należało również uznać, że w związku z tym że strony łączyła umowa deweloperska, brak było również podstaw do ograniczenia odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera jedynie do tzw. ujemnego interesu umownego w wyniku zastosowania art. 390 § 1 k.c., co stanowiło podstawę do wydania zaskarżonego wyroku. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy deweloperskiej daje natomiast możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody.