Przesłanki uprawniające do odstąpienia od umowy deweloperskiej

Przesłanki uprawniające do odstąpienia od umowy deweloperskiej

Autor: kancelaria SPS w Aktualności 05 02 2018

Przepisami ustawy z dnia 19 września 2011 roku o ochronie paw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ustawodawca uregulował przesłanki uprawniające nabywcę i dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej stanowi zerwanie jej przez jedną ze stron umowy, powodujące ustanie wzajemnych obowiązków pomiędzy deweloperem i nabywcą jeszcze przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości. Skutkiem odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron jest rozwiązanie stosunku zobowiązaniowego ze skutkiem wstecznym (ex tunc), powodujące wygaśnięcie obowiązku spełnienia świadczeń przewidzianych w umowie, w tym zwalniające strony z zobowiązania polegającego na zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Niemniej jednak należy pamiętać, iż odstąpienie od umowy deweloperskiej skutkuje powstaniem obustronnego obowiązku zwrotu świadczeń otrzymanych w ramach zawartej umowy. Głównie powyższe zobowiązanie będzie dotyczyło dewelopera w odniesieniu do zwrotu nabywcy wpłaconej ceny zakupu.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez jedną ze stron umowy co do zasady nie wymaga zgody drugiej strony umowy, lecz musi być ono poparte przepisami prawa. Nie wyklucza to jednak możliwości rozwiązania zawartej umowy za porozumieniem stron czy też zgodnie z przepisami zawartymi w Kodeksie Cywilnym.

Istotnym jest, że przepisy ustawy deweloperskiej stanowią szczególną podstawę uprawnień nabywcy do skorzystania z możliwość odstąpienia od umowy. Art. 29 u.o.p.n. wyznacza kilka przypadków kształtujących uprawnienia nabywcy w tym zakresie. Postanowienia umowy nie mogą jednak zawężać tych przypadków, natomiast mogą dowolnie rozszerzać ich zakres.

Zgodnie z art. 29 u.o.p.n. nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w szczególności gdy, umowa nie zawiera elementów wskazanych w art. 22 u.o.p.n.,  gdy informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach, z wyłączeniem zmian, o których mowa w art. 22 § 2 u.o.p.n., także gdy deweloper zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa nie doręczył przed zawarciem umowy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. Ponadto prawo do odstąpienia nabywca uzyskuje również w sytuacji gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze stanowiącym załącznik do ustawy oraz w przypadku nie przeniesienia prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę w terminie określonym w umowie deweloperskiej. W związku z powyższym szczególnie istotny jest fakt, iż nie można odstąpić od umowy w dowolnej chwili, np. z powodu nagłej zmiany planów nabywcy dotyczących nabycia nieruchomości bądź też jego kłopotów finansowych. Odstąpienie od umowy deweloperskiej musi być uzasadnione zaistnieniem wyraźnej przyczyny określonej w ustawie albo umowie.

W przypadkach przestawionych w art. 29 § 1 pkt 1-5 u.o.p.n ustawodawca przewidział 30-dniowy termin na odstąpienie od umowy przez nabywcę. Termin ten liczy się od daty zawarcia umowy deweloperskiej tj. podpisania aktu notarialnego. Może on jednak zostać wydłużony na podstawie zapisów zawartych w umowie. Zatem aby odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę było skuteczne powinien on złożyć i dostarczyć deweloperowi w terminie 30 dni oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie to jest skuteczne jeżeli spełniona została choć jedna z przesłanek wskazanych w art. 29 § 1 u.o.p.n., gdy został zachowany ustawowy termin do złożenia oświadczenia woli a także gdy złożone przez nabywcę oświadczenie zawiera zgodę na wykreślenie przysługującego mu roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Istotne jest iż, oświadczenie nabywcy powinno być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Odrębnie należy rozpatrywać sytuację, w której odstąpienie od umowy spowodowane jest opóźnieniem w zawarciu przez dewelopera i nabywcę umowy przenoszącej własność nieruchomości. Chodzi tu przede wszystkim o sytuacje, w których przekroczenie terminu przeniesienia prawa własności nieruchomości następuje z przyczyn leżących wyłącznie po stronie dewelopera, a nie jest wynikiem unikania zawarcia umowy z nabywcą. W przypadku wystąpienia powyższej sytuacji przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca zobowiązany jest wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności nieruchomości, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Jednocześnie nabywca zachowuje roszczenie z tytułu zapłaty kary umownej za okres opóźnienia.

Nieco inaczej w ustawie została uregulowana sytuacja dewelopera, ustawodawca bowiem przewidział możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej zawartej z nabywcą wówczas, gdy nabywca nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie i wysokości uzgodnionej w umowie, nie stawił się do odbioru nieruchomości oraz gdy nabywca nie stawia się do podpisania aktu notarialnego, obejmującego umowę rozporządzającą. Powyższe uregulowane zostało w art. 29 § 4 i 5 u.o.p.n. Wskazane w tym przepisie przypadki stanowią katalog zamknięty przesłanek uprawniających dewelopera do odstąpienia od umowy. Uprawnienia dewelopera w tym względzie nie mogą być rozszerzane ani zwężane.

Co ważne, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące deweloperowi w razie opóźnienia się z zapłatą określonej w umowie ceny bądź jej części, skuteczne będzie po uprzednim wezwaniu nabywcy do zapłaty zaległych kwot w terminie 30 dni lub dłuższym od daty otrzymania przez nabywcę pisemnego wezwania do zapłaty zaległych zobowiązań.

Odstąpienie przez dewelopera od umowy może przybrać zwykłą formę pisemną oświadczenia skierowanego do nabywcy, w tym wypadku, odmiennie niż przy odstąpieniu od umowy przez nabywcę, nie jest wymagana forma aktu notarialnego.

Kolejnym warunkiem skorzystania przez dewelopera z uprawnienia wynikającego z art. 29 § 5 u.o.p.n. jest uprzednie dwukrotne pisemne wezwanie, w odstępie co najmniej 60 dni, nabywcy do stawienie się przez niego w celu podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności nieruchomości. Jeżeli w wyznaczonym przez dewelopera terminie nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego deweloper będzie w pełni uprawniony do skorzystania z instytucji odstąpienia od umowy zawartej z nabywcą.

Dodatkowo w kwestii odstąpienia od umowy przez dewelopera istotna rolę odgrywa dyspozycja wynikająca z treści przepisu art. 31 § 2 u.o.p.n., która stanowi, iż w celu skutecznego odstąpienia od umowy przez dewelopera na podstawie art. 29 ust. 4 i 5 u.o.p.n. nabywca zobowiązany jest do wykreślenia jego roszczeń o przeniesie własności nieruchomości z księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

 

autor: Koleta Czapiewska

Źródło:

  1. ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011 nr 232 poz. 1377 z poz. zm.);
  2. B. Gliniecki, „Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, wyd. LexisNexis 2012 r.;