Zmiany w przepisach dotyczących upadłości deweloperskiej

Zmiany w przepisach dotyczących upadłości deweloperskiej

Autor: kancelaria SPS w Aktualności 16 05 2016

1 stycznia 2016 roku weszły w życie zmiany do ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze (obecnie Prawo upadłościowe) oraz nowa ustawa Prawo restrukturyzacyjne. W związku ze zmianami systemowymi w sferze prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego ustawodawca zdecydował się również na zmiany w regulacjach dotyczących upadłości deweloperskiej  umieszczając przepisy poświęcone deweloperom zarówno w Prawie upadłościowymi, jak i restrukturyzacyjnym.

Dotychczasowe przepisy upadłościowe stosowane względem deweloperów powszechnie uznawane były za lakoniczne i niejasne. Przewidywały jako sposób przeprowadzenia postępowania upadłościowego względem dewelopera możliwość kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka, likwidację majątku deweloperskiego albo zawarcie układu. Rozwiązania te nie były jednak dostatecznie precyzyjne i budziły wiele wątpliwości. Zakres zastosowania tych przepisów był również istotnie ograniczony, bowiem przepisy te chroniły tylko nabywców w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy tj. tylko osoby fizyczne nabywające lokale mieszkalne.

Nowe przepisy przewidują m.in. alternatywne ścieżki przebiegu postępowania upadłościowego. Podstawowym wariantem postępowania pozostało dokończenie przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka. Alternatywą pozostają dokończenie przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę, likwidacja majątku dewelopera oraz zawarcie układu. Ponadto przepisy te nie różnicują sytuacji prawnej osób fizycznych i prawnych. Nadal jednak dotyczą tylko lokali mieszkalnych i nie odnoszą się do lokali usługowych.

W dalszym ciągu obowiązuje regulacja dotycząca rachunków powierniczych – otwartych i zamkniętych. Środki wpłacane na oba rodzaje rachunków nie wchodzą do masy upadłości dopóki znajdują się na tych rachunkach. W przypadku rachunków powierniczych zamkniętych środki są wypłacane deweloperowi po przeniesieniu na nabywców praw, a w przypadku rachunków otwartych ma to miejsce po realizacji kolejnych etapów przedsięwzięcia w kolejnych transzach. Rachunek otwarty oferuje więc nabywcom znacznie niższy poziom bezpieczeństwa.

 W przypadku wykorzystania rachunku powierniczego zamkniętego w razie upadłości dewelopera zazwyczaj nabywcy będą zainteresowani szybkim odzyskaniem wpłaconych kwot z rachunku powierniczego od banku, a bank zaspokoi swoje roszczenia w drodze likwidacji majątku dewelopera. Nabywcy będą więc chronieni i nie będą wykorzystywać instrumentów przewidzianych w Prawie upadłościowym. W przypadku jednak wykorzystania otwartego rachunku przepisy dotyczące upadłości dewelopera będą miały większe znaczenie, gdyż zaspokojenie roszczeń nabywców jest w tym przypadku zdecydowanie bardziej złożone. Zazwyczaj na rachunkach otwartych w chwili ogłoszenia upadłości nie ma bowiem środków, z racji, że wcześniej zostały one wypłacone deweloperowi. Nabywcy muszą więc w takiej sytuacji zaspokoić się z masy upadłości. W celu poprawy ich sytuacji wprowadzono specjalny reżim postępowania upadłościowego względem deweloperów, który został znowelizowany 1 stycznia 2016 roku.

W nowych przepisach uregulowano również kwestię obciążeń hipotecznych na rzecz banku finansującego inwestycję, która budziła wątpliwości. Przepisy zawierają dosyć szeroką regulację wyjaśniającą pierwszeństwo roszczeń nabywców przed hipoteką bankową, co wydaje się stanowić istotny krok naprzód w stosunku do poprzedniego stanu prawnego i spowodować może, że w praktyce częstsze stanie się dokańczanie przedsięwzięć deweloperskich przez syndyka. Nowe przepisy w dalszym ciągu jednak nie regulują precyzyjnie kwestii dopłat w przypadku wyboru tej ścieżki postępowania upadłościowego.